אודליה נמיר, משרד עורכי דין ונוטריון 

בעת רכישת נכס מקרקעין (דירה, חנות, קרקע) הקונה נדרש לשלם תשלום למדינה – מס רכישה. רבים לא יודעים כי מימון העולה על 50% משווי הרכישה, ייחשב כי הנכס ניתן במתנה, ובמקרה זה לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת המכירה יש להמתין 3 שנים או לשלם מיסים גבוהים.

 

מאת עו"ד אודליה נמיר, נובמבר 2016

 

ישראלים רבים, כמו גם אזרחים מעבר לים, מחפשים דרכים כדי להשיג יציבות כלכלית וגם הכנסה פאסיבית (הכנסה מבלי שנדרשים לעבוד) ואף לעזור לילדים או לנכדים ברכישת הנכס הראשון שלהם. אחד האמצעים הוא השקעה בנדל"ן. בעת רכישת נכס מקרקעין (דירה, נכס מסחרי, קרקע) הקונה נדרש לשלם מס למדינה – מס רכישה.

בחודש יוני 2016 עודכנו כלפי מעלה מדרגות מס הרכישה לדירה שניה (דירה למשקיעים) ל- 8%. לדירה בסכום של עד כ- 5 מיליון ₪, ומעל סכום זה מס הרכישה הינו בגובה של 10%.

 

לפני העלאת מס הרכישה ל- 8% ביוני האחרון, מדרגות מס הרכישה לדירה נוספת היו מדורגות, החל מ- 3.5% ועד 8%. מס נוסף שגובה אוצר המדינה הינו מס שבח, אשר נגבה בעת מכירת נכס נדל"ני (יש סעיפי פטור שונים.... על כך, בפעם אחרת) וגובהו 25% מהרווח שנוצר בין הרכישה למכירה.

במקרים רבים הורים או סבים מעוניינים לסייע לילדיהם או נכדיהם לרכוש נכס מקרקעין. לרשום על שם הילדים או הנכדים את הנכס הוא פתרון מוכר של אותם משקיעים כדי לנסות לחסוך בעלויות המס. נקודת ההנחה היא כי זו תהיה דירה רשומה יחידה שלהם, והרכישה תהיה פטורה לפיכך ממס, או בעלת מיסוי נמוך מאוד.

​

היכן נמצאת מלכודת המס?

כאשר הילד או הנכד, שקיבל כספים רבים לרכישת הנכס, רוצים למכור אותו לאחר זמן קצר יחסית מעת רכישתו, לעיתים לצורך "עשיית קופה" או "אקזיט" כתוצאה מעליה חדה בשווי הנכס (כמו לאחר פרויקט תמ"א 38, עליה בביקוש, וכו'). במקרים כאלה רשויות המס בודקות כיצד מומנה הרכישה, מאחר שסעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי מימון העולה על 50% משווי הרכישה, ייחשב כי הדירה ניתנה במתנה, ובמקרה זה לצורך קבלת פטור ממס שבח בעת המכירה יש להמתין 3 שנים מעת רכישתה.

אין מחלוקת כי זוגות צעירים ואף יחידים אשר רוצים לרכוש דירה נאלצים היום להיעזר במשפחה כדי לגייס את ההון הראשוני, על כן חשוב מאוד לתכנן ולכלכל נכון את ניהול הנכס ואת תיזמון המכירה כדי לא להיות מופתעים עם קבלת חיוב מס שבח בעת המכירה, שעלול להעמיס סכומים אדירים בלתי מתוכננים על המשפחה.
 

​

לחצו לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין

​

​

​

 

התמחות משפטית נוספת: חוזה מכר דירות קבלן | הסכמי העברה ללא תמורה

​