מומחים במקרקעין והתחדשות עירונית
זיכרון דברים הינו הסכם מחייב. האמנם?
חשבתם שזיכרון דברים עלול להיות חוזה מכר מחייב לכל דבר? ראשית עליו לקיים שני תנאים
מאת עו"ד אודליה נמיר, פברואר 2014
לאחרונה ניתן פסק דין של בית משפט השלום בפתח תקוה (תיק הפ 47425-06-13 רינת רגינה יעיש נ' יהודה אלמגור), שקבע כי זיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים אינו חוזה מכר מחייב.
בפסיקה נקבעו שני מבחנים מצטברים לצורך קביעת תוקפו המשפטי המחייב של זיכרון דברים:
המבחן האחד הוא כוונת הצדדים ליצור קשר חוזי מחייב ביניהם עם ההסכמה על זיכרון הדברים. בע"א 742/87 ויינשטיין נ' גורן, נקבע כי: "הסכם, אשר במעמדו שולם סכום ראשוני ושנאמר בו כי עם חתימת החוזה שייערך אצל עורך דין, ישלם הקונה למוכר סכום נוסף", הוא הסכם מחייב; כלומר, תנאי כזה מעיד על כוונה שלא ליצור תנאי לפיו יהיה תוקף משפטי להסכמות הצדדים רק בחתימת חוזה פורמלי בעתיד.
המבחן השני הוא קיומה של הסכמה בגוף זיכרון הדברים בנוגע לפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. זיכרון דברים אשר אינו מכיל הסכמה בנוגע לתנאים מהותיים של העסקה, אינו יוצר קשר משפטי מחייב.
מהם פרטים מהותיים? לדוגמה זהות הנכס הנמכר (כתובת, גוש חלקה), שמות הצדדים, סכום התמורה, מועדי תשלום, מועד מסירת החזקה. הפסיקה קבעה שאין צורך כי כל התנאים המהותיים יופיעו "שחור על גבי לבן" בזיכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים החסרים, ניתן להשלים "באופן נורמטיבי", באמצעות הוראות חוק משלימות או באמצעות ראיות אחרות, חיצוניות לחוזה, המלמדות על כוונת הצדדים, כמו לדוגמא הסכמות אליהן הגיעו הצדדים בטיוטת הסכם המכר שנערכה לאחר חתימת זיכרון הדברים.
במקרה בו דן בית המשפט השלום בפתח תקוה, נקבע כי מאחר ולא נקבעו תנאי תשלום בזיכרון הדברים, על אף קיומה של משכנתא וידיעת הצדדים אודות קיומה, ולאחר מכן הצדדים היו חלוקים בדבר מועד התשלום אשר יהיה בו כדי לפרוע את המשכנתא, ובעקבות חילוקי דעות אלה לא נחתם ההסכם, הרי שמכאן הגיע בית המשפט למסקנה כי מדובר בפרט מהותי אשר היה חסר ולכן לא נחתם בין הצדדים זיכרון דברים מחייב.
המקרה שתואר לעיל הינו מקרה שיכול להוות חריג לכך שזיכרון דברים אינו מחייב את הצדדים ולא נחשב להיות חוזה מכר. אם בכל זאת חפצה נפשכם בחתימה על זיכרון דברים, בנסיבות שונות, חשוב לעשות זאת באמצעות מסמך שנוסח על ידי עורך דין מקרקעין הבקי בדיני החוזים ובדיני המקרקעין, כדי שיגן עליכם מכל הסיכונים הקיימים בעסקות כאלה, בהיות זיכרון הדברים עלול להיחשב כחוזה מכר לכל דבר ועניין.
לחצו לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין
התמחות משפטית נוספת: חוזה מכר דירות בפרויקט תמ"א 38 | רכישה ומכירת קרקעות
*** המידע במאמר זה הינו כללי בלבד, ואין בו משום תחליף לייעוץ משפטי. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי קוראי הכתבה. דברים אלה אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.
