מומחים במקרקעין והתחדשות עירונית
למה בכלל צריך עורך דין?(!)
החיים המודרניים הופכים מורכבים יותר ויותר. אם פעם יכולנו לקנות, למכור, לשפץ, לשכור באמצעות פתק קטן, להתחייב, להתחתן, להוריש, ועוד, בכוחות עצמנו - היום המציאות שונה מאוד, ובעיקר עתירת מהמורות וסיכונים.
מאת עו"ד אודליה נמיר, דצמבר 2016
בשנים האחרונות נתקלתי במקרים רבים בהם צדדים להסכם מוותרים על ייעוץ משפטי או ליווי משפטי של עורך דין הבקי בתחום במחשבה, כי: הם יודעים או מבינים מספיק / עדיף לחסוך את הכסף ולהשתמש בו לצרכים אחרים / "זה שטויות.... נסתדר לבד" / "בשביל מה צריך הסכם? סגרנו הכול בעל פה", ועוד שלל תירוצים והסברים "מנומקים"...
נכון – לא לכל הסכם צריך עורך דין צמוד (ולא שלא תוכלו למצוא אחד כזה לצדכם), אך בעסקות שמעורבים כספים רבים, סיכונים רבים והרבה כאב ראש שיכול לנבוע מהם אם מתנהלים לא נכון, כדאי ורצוי לשכור שירותיו של עורך דין.
הסכמי שכירות – חשוב מאוד לערוך חוזה באמצעות עורך דין ולא להוריד נוסח "סטנדרטי" של חוזה מהאינטרנט. החוזים המצויים באינטרנט אינם עונים על הצרכים המיוחדים של העסקה הספציפית וקיימות פרצות רבות בהסכמים אלה.
מצד אחד המשכיר מותיר בידיו של אדם זר נכס בשווי של מאות אלפים ואף מיליוני שקלים ויש לדאוג לביטחונות המתאימים ומצד שני – שוכר יכול לשכור דירה מבעל נכס ש"שיפיל" על השוכר את כל תחלואי הנכס ואף יכניס סעיפים להקפצת גובה שכר הדירה לפי גחמה של המשכיר.
רכישה מקבלן – קונים רבים נוטים לחשוב שאם הם משלמים לעורך הדין של הקבלן, שכל תפקידו מבחינת הקונה, הוא לרשום את הדירה על שם הקונה בבוא היום, אז אין צורך לשכור שירותיו של עורך דין נוסף. טעות(!!!) עורך הדין של הקבלן אינו עורך הדין של הקונה!
הקונים חותמים על מסמך מיוחד בו הם מודעים לכך כי עורך הדין של הקבלן לא מייצג אותו. יש בדיקות רבות שצריך לערוך כאשר רוכשים דירה מקבלן: לבדוק את זכויות הקבלן בקרקע, לבדוק כי הדירה נבנית לפי ההיתר, לבדוק כי ניתנות ערבויות לפי חוק המכר, לבדוק כי לא מוצבות אנטנות סלולריות במתחם, לבדוק את אחריות הקבלן לליקויים, לבדוק כי תנאים רבים בהסכם לא עומדים בניגוד לחוק המכר (דירות), לוודא קבלתם האישורים השונים הדרושים לרישום הדירה ע"ש הקונה, ועוד ועוד....
התחייבות לרכישת דירה – פראיירים לא מתים אלא מתחלפים. יש קבלנים / יזמים אשר מחתימים קונים על מסמך "תמים" של התחייבות לרכישת דירה. התחייבות זו מהווה למעשה הסכם לרכישת דירה, והקונים משלמים מקדמה על חשבון הרכישה מבלי שערכו בדיקה ולו הקטנה ביותר.
בחודשים האחרונים פורסמו בתקשורת מספר מקרים בהם קונים חתמו על התחייבות לרכישת דירה על הנייר ושילמו מאות אלפי שקלים במסגרת ההתחייבות לרכישה, כאשר היה מדובר בהתחייבות היזם למכור נכסים אותם לא יוכל לספק. קונים אלה הפסידו את כל כספם מבלי שיזכו לראות חזרה ולו שקל אחד.
רכישה או מכירה של נכס – כפי שציינתי, עסקת מקרקעין היא עשה מורכבת ביותר. יש לבדוק את זכויות המוכר (בטאבו, ברשות מקרקעי ישראל, בחברה משכנת) לבדוק האם רובצים עיקולים או שעבודים על הנכס, לבדוק את סוגיות המיסוי (מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, דמי הסכמה), לבדוק את זהות המוכר – לוודא שהמוכר הוא אכן הבעלים האמיתי של הנכס, לאור מקרים לא מעטים בהם ניצלו גורמים עבריינים היעדרותו של בעל הנכס האמיתי, זייפו זהותם ומכרו נכס לא להם. במקרים אלה, נותרו הקונים ללא נכס וללא מיליוני שקלים ששילמו על הנכס.
לכן, כאשר מתכננים לבצע כל עסקה במקרקעין, לא לסמוך על הידע האישי או על המזל. חשוב לעשות זאת בליווי עורך דין הבקי בדיני החוזים ובדיני המקרקעין, כדי שיגן עליכם מכל הסיכונים הקיימים בעסקות אלו.
אל תסכנו את מה שיש לכם, ופעמים רבות את מה שעדיין אין לכם, כדי לחסוך היכן שלא צריך!
לתיאום פגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין
לתיאום פגישת ייעוץ עם עו"ד חגית לב - משפחה וגירושין
התמחות משפטית נוספת: הסכמי שיתוף ופירוק שיתוף | חוזה מכר נדל"ן מסחרי
