אודליה נמיר, משרד עורכי דין ונוטריון 

בית המשפט נדרש להכריע בשאלה האם לקונים היה אשם תורם באי ההתאמה של נכס מקרקעין שהמוכר ידע עליו או היה עליו לדעת עליו, לאחר שהקונים הצהירו בהסכם המכר שבדקו את הנכס. כל זאת לאחר שהתברר בסופו של יום כי לא ערכו את הבדיקות עליהן הצהירו בחוזה

 

מאת עו"ד אודליה נמיר, אפריל 2014

​

"יזהר אפוא המוכר, ימלא אחר חובת הגילוי, וינהג בהגינות ובתום לב". בפתחו של בית המשפט העליון הונח ערעור על פסק דין של בית המשפט המחוזי, שעניינו סכסוך בין מוכרים לקונים של נכס מקרקעין.

 

הקונים הודיעו למוכרים על ביטול הסכם המכר – לאחר מסירת החזקה – משהתברר להם כי בניגוד למצגי המוכרים בעת המשא ומתן, ובעת החתימה על הסכם המכר של הנדל"ן המדובר, חלק מהבית נבנה על ידי המוכרים ללא היתר בניה.

 

בית המשפט נדרש להכריע בשאלה האם לקונים היה אשם תורם באי ההתאמה של הנכס שהמוכר ידע עליו או היה עליו לדעת, לאחר שהקונים הצהירו בהסכם המכר שבדקו את הנכס. כל זאת לאחר שהתברר בסופו של יום כי לא ערכו את הבדיקות עליהן הצהירו בחוזה (ושההמלצה הגורפת היא כמובן לבדוק פרטים אלו באמצעות עו"ד מקרקעין), שכן אם היו עורכים את הבדיקות ברשויות התכנון והבניה וברשות המקומית, אזי היו מגלים את אשר גילו לאחר שקיבלו את החזקה בנדל"ן.

 

סעיפים 12 ו- 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג – 1974, קובעים כי יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בשלב המשא ומתן וכן בעת קיום של התחייבות הנובעת מחוזה, שאם לא כן המפר חובה זו צפוי להיות מחויב בפיצויים.

 

סוגיה זו נכנסת גם למסגרתו של סעיף 16 לחוק המכר, תשכ"ח - 1968 - "היתה אי-ההתאמה נובעת מעובדות שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהן בעת גמירת החוזה ולא גילה אותן לקונה, זכאי הקונה להסתמך עליה על אף האמור בסעיפים 14 ו-15 או בכל הסכם, ובלבד שנתן למוכר הודעה עליה מיד לאחר שגילה אותה".

 

בית המשפט קבע כי הוראת סעיף 16 לחוק המכר מכריזה על האופי הקוגנטי של אחריות המוכר, כלומר שלא ניתן להתנות או לוותר עליו. כוונת המחוקק שאחריותו של המוכר תתגבש ללא קשר לשאלה האם אי-ההתאמה ניתנת לגילוי בבדיקה סבירה וללא קשר לרשלנותו של הקונה בבדיקת מצב הנכס.

 

בית המשפט עוד קבע, כי אין בכלל 'יזהר הקונה' (caveat emptor) כדי לפטור את המוכרים מחובתם לגלות עובדות מהותיות. בית המשפט, ברוח חוק החוזים, מטיל את חובת הגילוי על המוכר, שהעובדות מצויות בידיעתו.

 

זהירותו של הקונה אינה פוטרת את המוכר מחובתו שלו. רק ידיעה ממשית של הקונה על אודות אי-ההתאמה תספיק כדי להחריג את תחולתו של סעיף 16 לחוק המכר, כלומר שהקונה לא יוכל להסתמך על אי ההתאמה; רשלנות, ואפילו רשלנות חמורה, מצִדו של הקונה לא תפטור כאמור את המוכר מחובתו: "רמאי אינו יכול להינצל מתוצאות רמאותו, מפני שהצד שכנגד היה יכול לגלות את האמת (ולא גילה אותה בפועל). רק אם הצד שכנגד ידע את העובדות הנכונות ידיעה של ממש, כי אז יש לזכות את הצד שלא הזכיר אותן עובדות במשא-ומתן".

 

נקודת המוצא של בית המשפט היא כי חוק המכר, המניח כי בשל נגישותו המוגבלת של הקונה למידע מהותי על אודות הנכס, מעמדו הוא נחות לעומת מעמדו של המוכר, בא לעודד את המגמה הכללית של הביטחון המסחרי, לשרת צורך הרתעתי, והוא מבקש להגן על הקונה באמצעות מתן בכורה לעיקרון 'יזהר המוכר'.

 

למרות פסיקתו זו של בית המשפט העליון, אין בכך משום המלצה להסתמך על מצגי מוכר בתחום המקרקעין, אלא חובה על הקונה לבצע את כל הבדיקות הנדרשות כקונה סביר וזהיר, להיעזר בשירותיו של עורך דין מקרקעין מנוסה, ובכלל זה כאמור, באמצעות איש המקצוע, בדיקה ברשויות התכנון והבניה, העירייה ואף בדיקה שמאית של הנכס על ידי שמאי מוסמך.

 

 

לחצו לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין מקרקעין

 

 

​

​

התמחות משפטית נוספת: הסכמי שכירות | חוזה מכר נדל"ן מסחרי

​

 

 

*** המידע במאמר זה הינו כללי בלבד, ואין בו משום תחליף לייעוץ משפטי. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי קוראי הכתבה. דברים אלה אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.