אודליה נמיר, משרד עורכי דין ונוטריון 

תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (תמ"א 38), שנועדה להתמודד עם בניינים ישנים שיתקשו להתמודד עם רעידות אדמה חזקות, הפכה בפועל לתוכנית לשדרוג נדל"ן בעשרות אחוזים, והפכה לכן אטרקטיבית מאוד לבעלי הנכסים. האומנם?

 

מאת עו"ד אודליה נמיר, אוקטובר 2015

​

תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה (תמ"א 38) היא אוסף של תקנות שתפקידן העיקרי הוא טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. התוכנית הוכנה ביוזמת המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, ואושרה על ידי ממשלת ישראל ב 2005.

 

אחרי שנים לא מעטות של דשדוש ומיעוט פרויקטים, התוכנית שזכתה לכינוי התחדשות עירונית תפסה תאוצה משמעותית, וכיום מנוהלים עשרות רבות של פרויקטים ברחבי הארץ לשמחתם של כל המעורבים – בעלי נכסים, יזמים, קבלנים, עורכי דין בעלי מומחיות בתחום המקרקעין בכלל ותמ"א 38 ופינוי בינוי בפרט, ועוד.

 

לגבי מבני מגורים הזכאים לזכויות הבנייה מכוח התמ"א, רשאית הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לאשר את אחת או יותר מהפעולות הבאות:

 

• חיזוק המבנה בלבד, ללא תוספות בנייה.

• סגירה ומילוי של הקומה המפולשת לשם בניית דירות חדשות, או לשם הרחבת שטח הדירות שבקומה הראשונה.

• הקמת עד שתי קומות בהן ניתן לבנות דירות חדשות או להרחיב את שטח הקומה שמתחת, או הקמת אגף נוסף בשטח של שתי קומות טיפוסיות בבניין הקיים לשם בניית דירות חדשות.

• הקמת קומה חלקית נוספת בשטח של עד מחצית משטח הקומה שמתחתיה. השטח יכול לשמש להוספת יחידות דיור או להרחבת הדירות שבקומה מתחת.

• חיזוק המבנה והרחבת יחידות הדיור הקיימות (עד 25 מ"ר ברוטו לכל דירה); התוספת חייבת לכלול ממ"ד (12 מ"ר ברוטו ו- 9 מ"ר נטו).

 

 

התוכנית שבהגדרתה הקיימת מאפשרת לדיירים להשביח משמעותית את הנכס שבבעלותם ללא כל עלות מצידם, הפכה אטרקטיבית מאוד מטעמים מובנים מאוד. אז היכן בכל זאת הבעיה אם כולם נהנים?

כנראה שיוזמי התוכנית, שבאמת התכוונו לטוב לאור ריבוי המבנים הישנים במדינת ישראל (השוכנת כידוע על השבר הסורי אפריקאי המועד לפורענות), לא לקחו בחשבון את החשבון הקר של הקבלנים – כדאיות כלכלית.

קבלן המחזק ומשפץ בניין, ומקבל בתמורה 2.5 קומות חדשות לבעלותו המלאה, יהנה מפרויקט כזה בגוש דן, ובמיוחד באזורי הביקוש הגבוהים – תל אביב, רמת גן, גבעתיים, בת ים, חולון, פתח תקווה, ועוד. אבל מה הכדאיות הכלכלית בפרויקט שכזה בעיר כמו בית שאן? עפולה? קרית גת?

עלויות הפרויקט לקבלן אינן משתנות. הפועל הוא אותו פועל והמעלית היא אותה מעלית. אבל את הדירות שנשארות בבעלותו בסיום הפרויקט, ניתן למכור בתל אביב בסכום של פי שלוש-ארבע מאותן דירות בערי הפריפריה.

דירת 4 חדרים שעלותה יכולה להגיע באזורי הביקוש הגבוהים ל 3 מיליון ש"ח ואף יותר, תעלה בבית שאן מיליון ש"ח, אם לא פחות מכך.במצב זה אין פלא שמרבית פרויקטי פינוי הבינוי, ובהתאמה גם מאמצי היזמים למיניהם, מתמקדים באזורים בעלי ביקוש ובעלי תג מחיר גבוה מאוד, ובהתאמה עם אוכלוסיות מבוססות.

 

בפריפריה האוכלוסיה החלשה איננה נהנית מהטבת תוכנית המתאר ויכולה להסתכל בקנאה איך המבוססים מהמרכז מתעשרים, בעוד הנכסים שלהם נותרים ישנים, לא ממוגנים, ובשווי נמוך.

 

הרשויות הפחות "אטרקטיביות" מנסות מצידן למשוך יזמים באמצעות אישור אחוזי בניה גבוהים בהרבה מהנהוג באזורי הביקוש. האם זה יעזור וימשוך יזמים וקבלנים גם לפריפריה? ימים יגידו.
 

 

 

לחצו לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין תמ"א 38

 

 

​

​

התמחות משפטית נוספת: קבוצת רכישה | הסכמי מכר דירה בפרויקט פינוי בינוי

 

 

*** המידע במאמר זה הינו כללי בלבד, ואין בו משום תחליף לייעוץ משפטי. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי קוראי הכתבה. דברים אלה אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.