אודליה נמיר, משרד עורכי דין ונוטריון 

פלוני מבקש למכור דירתו. פלוני פוגש את אלמוני. הצדדים מנהלים משא ומתן ביניהם, בסופו - הצדדים מבקשים "לנעול" את ההסכמות, וכל זאת בטרם נערכו בדיקות על ידי עורך דין הבקי בתחום המקרקעין, והצדדים חותמים על זכרון דברים. האם ההסכם מחייב?

 

מאת עו"ד אודליה נמיר, ינואר 2016

לא אחת, יחסי הצדדים עולים על שרטון בטרם נחתם הסכם מכר בין המוכר לקונה. במקרה בו נחתם זכרון דברים, הצד המפר יכול להיתבע על הפרת ההסכם או לחילופין על אכיפת ההסכם, כלומר לקיים את העסקה כאילו נחתם הסכם לכל דבר ועניין.

 

סכסוך כזה הגיע לפתחו של בית המשפט המחוזי בירושלים בה"פ 57164-11-13 בן ששון ואח' נ' בן עטר ואח', והמקרה שארע כך היה:

 

בעל הנכס והקונה הפוטנציאלי חתמו על מסמך שכותרתו "זכרון דברים". במסמך נרשם כי בעל הנכס מוכר לקונה בית "קוטג'" בן 5 חדרים, וננקב סכום תמורת המכר. עוד נכתב כי המחיר כולל שתי חניות, וכי שולמה מקדמה בסך של 150,000 ₪. בהמשך המסמך נכתבו הדברים הבאים:

 

"שאר הכסף ינתן בעת העברת הדירה במינהל ע"ש הקונה. במרווח זמן של חודש. הדירה תימסר בסוף התשלומים. ע"ח המוכר – כביש הגישה לבית, רישום במינהל והוצאות עו"ד של העמותה. חוזה המכירה יעשה בימים הקרובים, שכ"ט ע"ח שני הצדדים."
(המסמך, נספח ו' לתצהיר המבקש – ייקרא להלן: "זכרון הדברים").

 

בחלוף מספר שבועות נפגשו הצדדים במשרדו של עורך דין, ואז הוברר כי לא ניתן לבצע רישום של זכויות הקונים על הדירה וכפועל יוצא מכך לא ניתן לקבל הלוואה המובטחת במשכנתא, שתאפשר לקונים לממן את תשלום תמורת הדירה למוכר. לכן, הסכימו הצדדים כי בינתיים עד להסדרת רישום הזכויות, יתגוררו הקונים בדירה וישלמו סך של 3,000 ₪ מידי חודש, אשר יופחתו ממחיר התמורה והצדדים חתמו על נספח לזכרון דברים.

 

בפועל, הקונים התגוררו בדירה עד מתן פסק הדין. הם שילמו למשך פרקי זמן שונים את הסכום החודשי המוסכם, לשיטתם, בסך של 3,000 ₪ אך בשלב מסוים חדלו מכך. המוכר מצדו הודיע על ביטול החוזה, ככל שנכרת כזה, מחמת טעות ולימים אף הגיש תביעה לבית משפט השלום במסגרתה עתר לסילוק ידם של הקונים מהדירה.

 

בית המשפט קבע כי זכרון הדברים שנחתם בין הצדדים מחייב את הצדדים, וזאת מהנימוקים הבאים:

 

1. מסמך שהצדדים מכתירים בתואר "זכרון דברים" יכול להיחשב לחוזה מחייב ומעמדו המשפטי נגזר מהמשמעות שהצדדים התכוונו להעניק לו.

2. ככל מסמך חוזי, זכרון דברים יוכר כחוזה מחייב כאשר הוא ממלא אחר דרישות המסוימות וגמירת הדעת אשר משתקפות מהתנהגות הצדדים ומתוכנו של המסמך:

   • מסוימות – תוכנו של זכרון הדברים מעיד כי הצדדים התכוונו להתקשר בחוזה מכר שמתייחס לדירה מוגדרת. בזכרון הדברים נכתב כי "בן עטר מוכר ליצחק אשר את הבית" והוסכם על מועד המסירה של הדירה. בנוסף כולל זכרון הדברים את כל הפרטים הדרושים: התמורה, מועד התשלום, מועד המסירה. מכאן שדרישת המסוימות מתקיימת. המוכר טען כי חסרים פרטיים מהותיים כגון עניין הסדרת המיסוי, אך בית המשפט קבע כי פרטים חסרים אלה אינם שוללים את קיומה של מסוימות שכן, הם אינם פרטים מהותיים והכרחיים ואינם נדרשים לקיום דרישת המסוימות.

   • גמירת דעת – זכרון הדברים נחתם על ידי הצדדים. בנוסף שולמה מקדמה על חשבון התמורה ויש באלה כדי ללמד כי מדובר בהסכם ולא במסמך שנועד לקבע את מחיר הדירה בלבד כפי שטען המשיב.

   • נסיבות חיצוניות המלמדות על הסכמת הצדדים –מעדותו של המוכר כי ערך זכרון דברים בינו לבין משפחה אחרת בגין נכס נוסף במתחם, על מנת שישמש מסמך מחייב ומהשוואת נוסח אותו זכרון דברים "מחייב" לזה שנערך עם הקונים, ניתן ללמוד על ראייתו של המוכר כי מדובר במסמך מחייב.

   • נוסחת הקשר - בזכרון הדברים נכתב במפורש כי "חוזה המכירה ייעשה בימים הקרובים, שכר טרחה ע"ח שני הצדדים". נוסחאות קשר כגון זו מעידות על תפיסת הצדדים לחוזה את היחס שבין זכרון הדברים לחוזה פורמלי ועשויות להוות אינדיקציה על גמירת דעת. נוסחאות קשר לפיהן הצדדים חותמים על זכרון הדברים "עד שיוכן חוזה פורמלי", או כאשר סכום פלוני שולם במעמד החתימה על זכרון הדברים והוסכם כי יתרת התמורה תשולם לאחר חתימת החוזה הפורמלי, מעידות על רצון הצדדים להעניק לזכרון הדברים תוקף מחייב. זכרון הדברים אינו מזכיר כי תחולת העסקה כפופה לחתימה על חוזה פורמלי ומכאן המסקנה שהצדדים ראו בזכרון הדברים מסמך אשר מעגן את הסכמתם להתקשר בעסקת המכר, גם אם צפו חתימת מסמך נוסף.

   • החתימה המאוחרת על הנספח - התנהגות הצדדים לאחר החתימה מעידה גם היא על גמירת דעתם, ובמיוחד עובדת החתימה על הנספח, שנעשתה בשלב מאוחר יותר ואזכור הקונה כ"קונה". שלא כטענת המוכר, דווקא הנספח המאוחר מלמד שבעת החתימה על זכרון הדברים הסכימו הצדדים על מכר הדירה.

 

חשוב להדגיש, כי בדיון אמר המוכר, שערך את זכרון הדברים, "אני לא עו"ד, אינני מבין בהסכמים" ובהמשך הוסיף כי לא ציין את המילה שכירות במסמכי ה"נספחים" לזכרון הדברים כי המבקשים פחדו לרשום זאת (המוכר טען בהליך כי מעולם לא הסכימו על שכירות).

 

על כן, אם בכל זאת חפצה נפשכם בחתימה על זכרון דברים, בנסיבות שונות, חשוב לעשות זאת באמצעות מסמך שנוסח ע"י עורך דין הבקי בדיני החוזים ובדיני המקרקעין, כדי שיגן עליכם מכל הסיכונים הקיימים בעסקות מקרקעין, בהיות זכרון הדברים כאמור, עלול להיחשב כחוזה מכר לכל דבר ועניין.
 

 

לחצו לקביעת פגישת ייעוץ עם עורך דין נדל"ן (מקרקעין)

​

​

​

התמחות משפטית נוספת: קבוצת רכישה | הסכמי מכר דירה בפרויקט פינוי בינוי

​

​