קונים נכס נדל"ן? קבלו כמה טיפים חשובים​

קצרה היריעה מלפרט את כל הנושאים הדרושים בירור, אך אמנה בקצרה מספר נושאים מרכזיים, אשר ימנעו מכם מפח נפש, אובדן זמן וכסף יקרים מאוד​

מאת עו"ד אודליה נמיר, יוני 2020

 

:ממה צריך להיזהר ברכישת נכס יד שניה

בידקו בנסח הטאבו/אישור הזכויות, שהבעלים המוכר הוא הבעלים הרשום - יש לוודא שהמוכר הוא המוכר הרשום של הנכס. יש מקרים לא מעטים של זיופי זהות/גניבת זהות, במיוחד כאשר מדובר בנכסים ריקים זמן רב, מגרשים.
לכל נכס מקרקעין יש מעין 'תעודת זהות' – זהו נסח הטאבו (מסמך המתקבל מאת לשכת רישום המקרקעין). במקרה והנכס לא רשום בטאבו, ניתן לקבל מסמך הנקרא אישור זכויות מאת רשות מקרקעי ישראל או מחברה משכנת, המנהלת את רישום הזכויות של הנכס עד לרישום בטאבו. חשוב לבדוק שאין בנסח הטאבו טעויות ברישום, שאין הגבלה על העברת הזכויות כדוגמת עיקולים, הערות סותרות, שעבודים (חוץ ממשכנתה, אשר סילוקה מוסדרת בהסכם) וכו'.

ודאו שהדירה  אכן רשומה כדירה לא רק בנסח הטאבו/אישור הזכויות, אלא גם בהיתר הבניה וכי הדירה תואמת את היתר הבניה שניתן - יש מקרים בהם רוכשים סבורים שהם רוכשים דירה, כאשר בפועל הדירה נבנתה, לדוגמה, כמחסן/חדר מעלית/מרתף/חדר כביסה או פיצול של דירות ועוד.

תהיו בטוחים שקיבלתם מהבנק אישור עקרוני על גובה ההלוואה לרכישת הדירה - בכל עסקת מקרקעין אשר הקונה נדרש לקחת משכנתה לצורך מימון הרכישה, יש לקבל לפני תחילת המו"מ על ההסכם, אישור עקרוני מהבנק אשר מאשר את גובה ההלוואה. ככל וקונה יחתום על הסכם לרכישה לפני שיש לו אישור עקרוני, ולבסוף לא יקבל אישור למשכנתה, הקונה צפוי לתשלום פיצוי מוסכם בסך של 10% משווי העסקה.

 

בצעו זיהוי מוחלט של נכס שאין לו תת חלקה - ברכישת נכס הרשום כמושע, כלומר שאין תת חלקה נפרדת לנכס הנרכש, יש לבצע זיהוי של הנכס כדי לדעת שהנכס הנרכש הוא אכן הנכס הפיזי אותו ראה הקונה. בהעדר זיהוי, אין לקונה כל וודאות שהוא אכן קונה את הנכס אותו ראה בעיניו.

 

שימו לב לסוגיית המיסים ( מס שבח, היטל השבחה ומס רכישה) - במכירת נכס (אם בתשלום ואם בהעברה ללא תמורה – עסקת מתנה) חשוב מאוד לבדוק עם עורך הדין המלווה את העסקה את סוגיית המיסוי, הן מס שבח והן היטל השבחה, על מנת שלא תהיינה הפתעות  בלתי צפויות של עשרות ומאות אלפי שקלים. כך גם לגבי מס רכישה – חשוב מאוד לבצע סימולציה לפני העסקה כדי לדעת את מס הרכישה הצפוי בעת הרכישה.
 

כאשר קונים נכס וקיימת הסתמכות על מכירה של נכס אחר, יש לוודא שהתשלומים מותאמים למכירה.
 

ברכישת נכס מקבלן/"דירה על הנייר" יש לבדוק נושאים נוספים מאלה שפורטו לעיל:

 

אשרו את קיומו של היתר בניה – היתר בניה ניתן כאשר  התכניות שמוצגות ע"י המוכר תואמות לתוכניות שאושרו. במקרה שטרם ניתן היתר בניה, יש להתייחס בהסכם על משמעויות שינויים שיכולים לחול.

לא משלמים כל תשלום לקבלן באופן ישיר ע"ח התמורה כל עוד אין היתר בניה - התשלום, נכון למועד כתיבת מאמר זה, הינו עד לסך של 7% אשר מופקד בנאמנות בידי ב"כ המוכר/הקבלן, עד לקבלת היתר בניה.

ודאו שיש בנק מלווה בתמונה - רצוי לרכוש דירה מקבלן כאשר הפרוייקט מלווה ע"י בנק מלווה ומקבלים ערבות חוק מכר/פוליסה לפי חוק המכר.

אין לשלם "דמי רצינות" כדי לקבל עותק הסכם מכר - במקרה ואין ברירה וצריך לחתום על בקשה לרכישת דירה, להתייעץ עם עורך דין טרם החתימה על נוסח הבקשה.

יש לבדוק שהקבלן רשאי למכור את הנכס הנמכר - אם מדובר בעסקת קומבינציה או הסכם תמ"א/פינוי בינוי – כי ההסכמים עם הבעלים של הקרקע תקפים, לא הופרו והדירות הנמכרות לא שייכות לצד ג' אחר כלשהו.

 

בכל מקרה, לא לחתום על כל מסמך לפני קבלת ייעוץ משפטי, לא על זכרון דברים ולא על בקשה לרכישת נכס מקבלן.
 

כאן בשבילכם!
580b57fcd9996e24bc43c543.png
התמחות משפטית נוספת: תמ"א 38 | פינוי בינוי | הוספת מרפסות
*** המידע במאמר זה הינו כללי בלבד, ואין בו משום תחליף לייעוץ משפטי. המחברת אינה נושאת באחריות כלשהי כלפי קוראי הכתבה. דברים אלה אינם מהווים תחליף לייעוץ מקצועי פרטני.

© 2014 by Roey Namir for Adv. Odelya Namir Proudly created with Wix.com